Immobilier décoté : Jackpot ?

Dans cette atmosphère d’incertitude auquel nous ne nous sommes toujours pas acclimatés, acheter de l’immobilier est parfois synonyme d’inquiétude pour les particuliers. Cependant certaines solutions peuvent être plus attrayantes que d’autres comme par exemple acheter pour louer. L’immobilier décoté, particulièrement à court terme, permet de viser soit une plus-value, soit une stabilité de son capital. Nous allons analyser les avantages et les inconvénients à ne pas négliger si on envisage un achat pour un investissement ou pour une résidence principale.


La décote en bref
Il est entendu par « immobilier décoté » un bien en-dessous de la valeur du marché. La raison étant que ce bien est assujettie à un bail en cours qui en empêche le libre et immédiat usage. Ce qu’il faut tout d’abord savoir, c’est que lorsque l’on vend un bien occupé, ce type de vente ne change rien pour le locataire, le bail se poursuit normalement pour le locataire mais présente des caractéristiques particulières (prix de vente, formalités) dont le vendeur doit prendre connaissance. Pour le locataire, la vente du bien qu’il loue n’induit pas réellement de changement. Cette variation ne concerne que l’hypothétique caution du locataire : la vente le dégage en effet de son contrat. Le nouveau propriétaire devra seulement réaliser quelques formalités simples tel que de se présenter au locataire, lui communiquer ses coordonnées (nom, numéros de téléphone, adresse, coordonnées bancaires si besoin…), l’’informer que le bail se poursuit normalement et enfin lui confirmer si l’ancien propriétaire lui a versé le dépôt de garantie.
Les critères qui légitiment un taux de décote :

  • Le montant du loyer
  • L’âge du locataire.
  • La durée restante à courir sur le bail puisque en cas de vente à la découpe le locataire bénéficie d’un bail neuf de 6 ans minimum.

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La décote entre avantages et inconvénients
Vendre un bien occupé entraîne généralement une décote de son prix de vente de l’ordre de 10 à 20% puisque l’acheteur, ne peut pas y loger avant la fin du bail. Cette décote n’est pas systématique particulièrement si l’acheteur est un investisseur qui ne souhaite pas s’installer dans ce logement. Notons que da décote est plus faible l’approche de la fin du bail.
Dans le meilleur des cas, celui où nous avons un locataire âgé qui jouit d’un bail de 6ans, nous pouvons bénéficier de 25% de décote sur le prix du marché constaté dans le même immeuble. En comparaison nous avons le bien vendu en Pinel ; plutôt que d’avoir 20% de réductions d’impôt sur 9 ans, vous bénéficiez de 25% d’économie à l’acquisition, et autant de plus-values, voir plus avec l’inflation.
Avantage principal pour certains acheteurs, c’est d’éviter de chercher un locataire et de s’exposer à une période de vide pendant laquelle aucun loyer n’est perçu tandis que le remboursement du crédit est en cours. Acheter un logement loué évite aussi d’avoir à payer des frais de rafraîchissement pour la mise en location. C’est également un plus pour obtenir un crédit puisque leur emprunteur perçoit dès l’acquisition, des loyers. Et c’est une tres bonne solution si l’on veut acheter pour louer.
Finalement, acheter un bien loué est-ce le Jackpot assuré ? En effet, cela peut être une bonne affaire, puisque le prix peut être de 10% à 25% à celui d’un appartement comparable qui serait vide. Si vous faites une transaction a -25% il n’y a pas de grand danger en définitive. Et même s’il l’on suppose que le marché perdre 10% sur le court terme, vous êtes toujours gagnants.
Cet achat en décote ou biens loués est notamment intéressant pour les personnes qui souhaitent en profiter comme résidence principal à plus ou moins 4 ou 5 ans ou qui souhaitent acheter pour louer. Autrement dit les acheteurs potentiels sont ceux qui n’ont pas besoin d’une utilisation immédiate tel que les expatriés qui envisagent un retour à moyen terme, les salariés qui ont la certitude d’une mutation à 3 ou 4 ans, les locataires prêts à décaler la jouissance du bien ou encore les futurs retraités. En même temps, cette attente n’est pas infructueuse puisque les loyers sont touchés. L’achat d’un bien occupé présente donc de nombreux avantages particulièrement celui de d’augmenter son rendement locatif dans la mesure ou le prix d’achat est moindre comparé a un logement vide.
Avec tous ces avantages on est amené à se demander si on est sûr de récupérer son bien en temps et en heure surtout entre particuliers. La réponse est évidente, il n’y a pas de garantie on voit d’ailleurs certains locataires tenter des recours afin de retarder leur départ surtout si leurs loyers sont faibles. Néanmoins, dans la majorité des cas les procédures se passent correctement.
A noter les deux plus grandes difficultés que vous pouvez rencontrer est d’abord la date de naissance du locataire, qui s’il est trop âgé vous pouvez rencontrer des difficultés de récupération du bien puisque dès qu’un locataire atteint les 70 ans il a droit de rester dans les lieux si ses revenus sont faibles. Ensuite la date de la fin du bail entre 3 ans et 6 ans selon les cas. Enfin, notons que dans le cadre de la loi de 1989, si l’appartement est loué, il est possible de le récupérer a la fin du bail, pour loger un enfant ou pour son usage personnel.
Cela étant, lors de la vente d’un bien occupé, le droit de préemption du locataire n’est globalement pas applicable. Le droit de préemption du locataire n’est habituellement possible que lorsque le logement est vide. Sauf exception, lorsque le propriétaire possède un immeuble qu’il divise en appartements à la vente. Dans ce cas unique, les locataires ont un droit de priorité pour le bien qu’il loue.
En conclusion, l’achat d’un bien en décote est très avantageux si l’on se tient bien informé des conditions et que l’on envisage son achat comme un investissement comme acheter pour louer entre particulier.

Safia K. pour Investissements Conseil & Marketing

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Cet article a 4 commentaires

  1. Marie-Ange Reply

    La gestion budget logement est de pllus en plus compliqué effectivement. Meme si on gagne bien sa vie, se loger devient une lourde charge sur le budget surtout avec ces taxes habitation, taxe ordures menageres, taxe audio visuelle, assurance logement, edf de plus en plus cher… cet article me redonne lespoir de ne plus etre en location un jour! merci!

  2. Patrick Reply

    J’ai fait mon premier achat avec un appartement décoté et je ne le regrette pas. Mais c’etait il y a 6 ans. Du coup je me suis lancé pour l’achat d’un appartement avec le dispositif Pinel. avec ce qui se passe rien ne vaut l’investissement dans la pierre. Un patrimoine pour mes enfants ou simplement l’assurance de se loger sans payer de loyer c’est ce que je peux leur laisser de mieux derriere moi.

  3. Pierre Antoine Reply

    Je suis tout à fait d’accord avec vous Patrick! j’etais parti sur des achats plus risqués puis ma compagne est tombé enceinte. je me suis dit se loger c’est la priorité! on a pri un Pinel et le temps que notre bébé grandisse on sera plus dans la location et a coté d’un excellent collége. merci ICM

  4. Claude Reply

    je peux acheter un appartement décoté en beneficiant du dispositif Pinel?

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