Immobilier et promesse de vente : Les pièges à éviter

Techniquement une promesse de vente immobilière peut se signer sur la nappe en papier d’une table de restaurant. Beaucoup de ces documents sont conclus sous-seing-privé entre l’acheteur et le vendeur, toutefois il est vivement recommandé de s’adresser à un notaire.


Et pour cause, en cas de non obtention du crédit immobilier ou de droit de préemption, l’acquéreur pourrait perdre son dépôt de garantie. Quand le notaire n’est pas obligatoire pour la promesse de vente, la présence d’un notaire n’est pas obligatoire pour la signature d’un avant-contrat de vente immobilière, dès lors que la durée consentie est inférieure à 18 mois.

Avant le décollage des transactions immobilières et l’engorgement des banques, il était coutume de signer une promesse de vente sur 3 mois. Cela signifiait que l’acquéreur avait 3 mois pour conclure l’affaire, et que le bien immobilier lui était réservé durant cette période. Désormais les notaires conseillent d’augmenter la durée à 4 mois, tant l’étude de faisabilité des demandes de prêts immobiliers s’est rallongée.

Le passage devant notaire est obligatoire lors de la signature de l’acte définitif de vente. Au cours de cette session, l’étude encaisse l’argent de l’acheteur, retire les taxes et autres droits de mutation, et verse le reliquat au vendeur. Dans la pratique l’acheteur prend tous les frais à sa charge, à moins qu’une répartition n’ait été négociée entre les 2 parties.

Promesse de vente ou compromis de vente ? À peu près tous les termes contenus dans le dictionnaire ont été utilisés pour désigner ce qui est en fait un avant-contrat. Cet avant-contrat consiste en une réservation du bien immobilier en vente pour l’acheteur, ce dernier s’engageant ou non à effectivement conclure la transaction. S’il a signé une promesse unilatérale de vente, alors seul l’actuel propriétaire s’engage dans la transaction. Il doit réserver le bien immobilier à l’acquéreur pendant une durée inscrite au contrat. L’acheteur peut à tout moment se retirer, et le vendeur se retrouve à nouveau avec son logement sur les bras.

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Le type d’avant-contrat le plus répandu est la promesse synallagmatique de vente. Ce terme signifie que les 2 parties sont engagées l’une envers l’autre. Le vendeur s’engage à réserver pour l’acheteur, ce dernier s’engageant à tout mettre en œuvre pour signer l’acte définitif. Généralement cet engagement s’accompagne d’un dépôt de garantie, qu’il risquerait fort de perdre si des événements malencontreux viendraient à faire capoter la transaction immobilière. Éviter les pièges des promesses de vente

L’acheteur ne doit pas lésiner sur les clauses suspensives. Il s’agit de paragraphes au sein du contrat, qui décrivent quels événements lui permettront non seulement d’annuler la vente, mais surtout de récupérer son dépôt de garantie. La première précaution est d’inclure une clause suspensive en cas d’impossibilité d’obtenir un prêt immobilier. Mais cela ne suffit pas, l’acheteur doit préciser un TEG (Taux Effectif Global) plafond, par durée de remboursement, au-delà duquel il pourrait se désister. De son côté le vendeur précise que son acquéreur potentiel doit lui remettre une preuve de recherche de prêt immobilier, dans les 3 semaines suivant la signature de l’avant-contrat. La clause suspensive du droit de préemption devient une obligation lorsque l’on achète un bien immobilier à Paris. Car depuis cet été, la municipalité peut se déclarer prioritaire sur toute vente de chaque logement inclut dans la capitale intra-muros. Le vendeur doit ainsi se décharger de toute responsabilité s’il prenait la décision de retirer son logement de la vente, afin d’échapper aux droits de préemption. L’acheteur doit s’assurer qu’il ne perdrait pas son dépôt de garantie, si jamais l’exercice de ce droit par une municipalité ou par tout autre organisme, l’empêchait de faire aboutir la transaction. Il peut également ajouter des clauses suspensives en cas d’accident de la vie, ou de perte d’emploi. Si la situation professionnelle et/ou personnelle de l’acheteur venait à changer, il pourrait ainsi se retirer de la vente tout en récupérant son dépôt de garantie.
Mais la liste de ces fusibles est longue, et même si cela n’est pas obligatoire il est vivement recommandé de s’adresser à un notaire. La même étude établira un avant-contrat sécurisant pour les 2 parties, et enregistrera l’acte définitif de vente.

Source : lesclesdumidi.com

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